📌 Introdução
A partir de 2026, com a aplicação da Lei Complementar nº 214/2025, pessoas físicas que possuem imóveis para locação ou realizam venda de propriedades precisam ficar atentas.
A Reforma Tributária do Consumo vai alterar a forma de tributação de aluguéis e vendas, introduzindo dois novos tributos — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Essas mudanças exigem planejamento e reavaliação das estratégias de quem investe ou gera renda com imóveis.
Neste artigo, a Hopecont explica o que muda, quem será impactado e o que fazer para se preparar.
🏘️ Como é a tributação sobre imóveis atualmente
Hoje, a locação de imóveis é tributada pelo IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física).
Na venda de imóveis, além do IR, incide o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o ganho de capital.
Até agora, pessoas físicas não pagavam tributos sobre o consumo nessas operações — mas isso vai mudar com a Reforma.
⚖️ O que muda com a Reforma Tributária
Com as novas regras, a pessoa física poderá ser obrigada a pagar IBS e CBS, além do IR, em determinadas situações de locação ou venda de imóveis.
🏢 Locação de imóveis
A partir de 2026, será considerada contribuinte do IBS e CBS quem:
- possuir mais de 3 imóveis locados; e
- receber mais de R$ 240 mil por ano com essas locações.
👉 Se a renda anual ultrapassar R$ 288 mil, a pessoa será contribuinte automaticamente, mesmo que tenha menos de 3 imóveis.
Além disso, o valor de referência (R$ 240 mil) será corrigido mensalmente pelo IPCA, para acompanhar a inflação.
📌 Importante: A tributação do IRPF continua normalmente, mesmo com as novas obrigações.
🏗️ Venda de imóveis
Na venda, a cobrança do IBS e CBS ocorrerá quando o contribuinte:
- vender mais de 3 imóveis em um ano; ou
- vender mais de 1 imóvel construído por ele mesmo nos últimos 5 anos.
Isso significa que pessoas físicas com alto volume de vendas passam a ser tratadas como contribuintes de tributos sobre o consumo, e não apenas sobre a renda.
🏡 Aluguel por temporada
Outra mudança importante: aluguéis de até 90 dias passam a ser tratados como serviço de hotelaria.
Ou seja, anfitriões de Airbnb e plataformas similares serão tributados com:
- IBS e CBS;
- e até 27,5% de IR, conforme a tabela progressiva.
📊 Na prática: quem aluga por temporada precisa se organizar para declarar corretamente cada operação e não ser pego de surpresa pelo Fisco.
📆 Quando as novas regras começam a valer
A cobrança do IBS e CBS sobre locação e venda de imóveis começa em 2026, com alíquotas reduzidas.
O processo de transição vai até 2033, quando as novas regras estarão totalmente aplicadas.
💰 Alíquotas e redutores previstos
Para reduzir o impacto imediato, a lei prevê redutores nas alíquotas:
- Locação: redução de 70% na alíquota.
- Venda: redução de 50% na base de cálculo.
- Aluguel por temporada: redução de 40%.
- Uso residencial: dedução de R$ 600 por imóvel na base de cálculo.
Exemplo:
Se a alíquota total do IBS + CBS for de 28%, a locação será tributada a 8,4% após o redutor.
🧾 Pontos de atenção para a pessoa física
As mudanças exigem planejamento tributário e financeiro, especialmente para quem possui mais de um imóvel.
👉 É importante:
- Avaliar a receita de locações e vendas do ano anterior;
- Recalcular a rentabilidade líquida após os novos impostos;
- Verificar a necessidade de abrir empresa (CNPJ) para centralizar as operações;
- Consultar o contador para simular cenários e evitar surpresas.
🏢 Impactos nas holdings familiares
As holdings familiares, usadas para planejamento patrimonial e sucessório, também serão impactadas.
A nova legislação prevê que transferências gratuitas ou vendas abaixo do valor de mercado estarão sujeitas a IBS e CBS.
Ou seja, aquelas operações que antes eram vantajosas podem perder benefícios fiscais.
➡️ Isso exige uma revisão da estrutura societária, para garantir que a holding continue eficiente e regular.
🧠 O que fazer agora
A Hopecont recomenda que as pessoas físicas com imóveis:
- Façam um diagnóstico tributário completo;
- Simulem os impactos dos novos tributos (IBS e CBS);
- Avaliem se vale a pena formalizar uma empresa para gestão dos imóveis;
- Reavaliem contratos de locação e venda;
- Mantenham o acompanhamento contábil especializado.
❓ FAQ – Dúvidas frequentes sobre a Reforma Tributária e imóveis
1. Quando começo a pagar o IBS e CBS sobre aluguel?
A partir de 2026, com alíquotas reduzidas, e aumento gradual até 2033.
2. Tenho apenas 1 imóvel alugado, vou pagar mais imposto?
Não. As novas regras atingem quem tem mais de 3 imóveis ou renda anual acima de R$ 240 mil em aluguéis.
3. O Airbnb entra na nova tributação?
Sim. Aluguéis de curta duração (até 90 dias) passam a ser tributados como serviços de hotelaria.
4. Vendi dois imóveis em 2026. Pago IBS e CBS?
Depende. Se vendeu mais de 3 imóveis ou construiu e vendeu um nos últimos 5 anos, sim.
5. Tenho uma holding familiar. Preciso me preocupar?
Sim. Operações gratuitas ou com valor abaixo do mercado passam a ser tributadas, exigindo revisão da estrutura.
🧾 Conclusão
A Reforma Tributária do Consumo vai mudar completamente a tributação sobre aluguéis e vendas de imóveis por pessoas físicas.
O impacto será gradual, mas inevitável — e quem se antecipar terá mais segurança e menos custos.
💼 Com o apoio da Hopecont, você pode entender exatamente como essas mudanças afetam o seu caso e montar um plano tributário sob medida.
👉 Conte com a Hopecont para transformar informação em estratégia fiscal inteligente.
